Kentsel dönüşümde doğru değerleme uzlaşmayı güçlendiriyor
Kentsel dönüşümde doğru değerleme, hak sahipleri arasındaki uzlaşmayı güçlendirirken şeffaf, veriye dayalı ve adil paylaşımın önünü açıyor.
Türkiye’de yapı stokunun yenilenmesi, özellikle büyükşehirlerde kentsel dönüşümün önemini korumasını sağlıyor. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı verilerine göre İstanbul’da yaklaşık 1,5 milyon bağımsız bölüm risk taşıyor. Bu bölümlerin yaklaşık 600 bininin acil dönüşüme ihtiyaç duyduğu belirtiliyor. Rakamlar, sürecin yalnızca binaların yenilenmesinden ibaret olmadığını; ekonomik, hukuki ve sosyal boyutlarının da birlikte ele alınması gerektiğini gösteriyor.
TÜİK’in Ağustos 2026’da açıkladığı verilere göre, 2026’nın ikinci çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binalar içinde iki veya daha fazla daireli konutların payı yüzde 71,1 oldu. Çok sayıda bağımsız bölümün ve farklı hak sahibinin bulunduğu bu yapılaşma modeli, dönüşüm projelerinde değer tespitinin kapsamlı ve nesnel yöntemlerle yapılmasını zorunlu kılıyor.
Bağımsız bölümlerde değer farkı oluşabiliyor
Kentsel dönüşüm süreçlerinde uzlaşmanın temel başlıklarından biri, mevcut taşınmazların değerinin belirlenmesi ve yeni projede ortaya çıkacak değerin hak sahipleri arasında adil biçimde paylaştırılması. Aynı binada bulunan daireler; katı, cephesi, büyüklüğü, kullanım şekli, konumu ve diğer fiziksel özellikleri bakımından birbirinden ayrılabiliyor. Bu farklılıklar, bağımsız bölümlerin piyasa değerlerine de doğrudan yansıyor.
Bu nedenle dönüşüm öncesindeki taşınmazların özelliklerinin doğru analiz edilmesi ve yeni projedeki paylaşımın objektif ölçütlere dayandırılması önem taşıyor. ARGE Gayrimenkul Değerleme Süreçlerinden Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı Kemal Cem Onursal, değerlemenin yalnızca bir rakam belirleme işlemi olmadığını vurguladı.
Onursal, hak sahiplerinin sürece güvenebilmesi için değerlerin hangi kriterlerle hesaplandığının açık ve anlaşılır olması gerektiğini belirterek, aynı yapıdaki tüm bağımsız bölümlere tek tip yaklaşımın doğru sonuç vermeyebileceğini ifade etti. Mevcut taşınmazların gerçekçi biçimde değerlendirilmesi ve yeni projedeki değerlerin tarafsız kriterlerle dağıtılmasının ortak bir uzlaşma zemini oluşturacağını kaydeden Onursal, doğru değerlemenin teknik bir gerekliliğin ötesinde, dönüşümün temel unsurlarından biri olduğunu söyledi.
Verilerin şeffaf yönetimi güveni artırıyor
Değerleme çalışmaları sırasında taşınmazın fiziksel ve hukuki özellikleri, konumu, imar durumu ve emsal verileri birlikte inceleniyor. Bağımsız bölüm sayısının yüksek olduğu projelerde bilgilerin güncel, düzenli ve izlenebilir şekilde yönetilmesi, sonuçların tutarlılığı açısından önem kazanıyor. Dijital teknolojiler de bu aşamada değerleme uzmanlarının çalışmalarını destekleyen araçlar arasında yer alıyor.
ARGE Gayrimenkul Değerleme, operasyonel süreçlerinde Creative Solution tarafından geliştirilen yapay zekâ destekli SADES sisteminden yararlanıyor. Belge yönetimi, veri doğrulama, analiz ve iş akışı gibi aşamaların dijital ortamda düzenli biçimde yürütülmesini sağlayan sistemin, uzmanların operasyonel yükünü azaltarak analiz çalışmalarına daha fazla zaman ayırmasına katkıda bulunması hedefleniyor.
SADES’in kullanımında teknoloji, uzman kararının yerine geçen bir mekanizma olarak değil, uzmanlığı destekleyen bir araç olarak konumlandırılıyor. Saha ve belge verilerinin sistematik biçimde işlenmesi, kontrol edilmesi ve takip edilebilmesi, veri hacminin yüksek olduğu çalışmalarda daha standart bir yöntem oluşturulmasına yardımcı oluyor.
Kentsel dönüşümün gayrimenkul sektörünün ana gündem maddelerinden biri olmayı sürdüreceğini belirten Onursal, sürecin hızlanması kadar sağlıklı ilerlemesinin de önemli olduğunu söyledi. Hak sahiplerinin kendilerine sunulan değerin nasıl hesaplandığını anlayabildiği, verilerin doğru yönetildiği ve uzmanlığın teknolojiyle desteklendiği bir yapının anlaşmazlıkları azaltabileceğini ifade etti. Onursal’a göre kalıcı uzlaşma, yalnızca bir rakam üzerinde anlaşmaya değil, o rakamın oluşum sürecine duyulan güvene dayanıyor.
Creative Solution tarafından geliştirilen Sayısal Akıllı Değerleme Süreç Yönetim Sistemi SADES, değerleme çalışmalarının farklı aşamalarını destekleyen Değer, Vira, 360 ve Radar modüllerinden oluşuyor. SADES Değer, yapay zekâ destekli tahminleme ve bölgesel veri analizleriyle uzmanlara referans çıktılar sunuyor.
SADES Vira; tapu, ruhsat ve imar belgelerindeki bilgileri inceleyerek kontrol edilmesi gereken alanların daha hızlı belirlenmesine katkı sağlıyor. SADES 360, taşınmazların akıllı telefonlarla dijital ortama aktarılmasına, üç boyutlu kat planı oluşturulmasına ve saha bilgilerinin standart biçimde kaydedilmesine olanak tanıyor. SADES Radar ise hazırlanan raporları kontrol ederek eksik, tutarsız veya risk taşıyan bölümlerin tespit edilmesini destekliyor.
